요즘 디피가 부동산 정책으로 인해서 뜨겁고 문재인 정부에 우호적인 분들 사이에서도 간극이 크게 의견이 나누어 지는것 같습니다. 저도 한국에 살때 반지하 월세부터 시작해서 전세 여러차례 그리고 대출을 받아 아파트를 사고 판적이 몇번 있고, 아직 한국에서 살던 아파트를 처분하지 않는 상황이다보니 나름 관심을 가지고 읽어보고 있는데 쉽지 않는 문제네요. .오늘은 미국에서는 부동산으로 가지고 어떻게 재테크를 하는지에 대해서 글을 남겨봅니다. 우리나라와 비슷하면서 다른 부분이 있습니다. 저같은 경우는, 미국에서 집가격의 70%가 넘는 금액을 은행에서 빌려서 구매한 집 한채만 가지고 있다보니, 집을 파는 시점에, 그동안 살고 있었던 집의 가격이 올라가서 차익을 남기는 방법 말고는 부동산으로 재테크라고 부를만한 일을 시도해 본적이 없습니다. 하지만 리얼터를 하시는 지인이 여러번 권유하시면서 알려준 정보들, 그리고 주변분들, 동료들중에 부동산으로 실제로 재테크를 하시는 분의 경험담을 가지고 글을 써봅니다. 아무래도 제가 직접 경험하지 않았기 때문에 깊이가 떨어지는데, 미국에 거주하시는 다른 분들이 메꿔주실거라 믿고 과감하게 글을 남깁니다. 한국의 아파트처럼 거주 목적인 하우스/콘도를 이용한 재테그에 한정된 이야기입니다. 유동자산이 충분해서 대출없이 집을 살수 있는 상위 몇%가 아닌, 보통사람들의 재테크에 한정된 이야기기도 하구요. 또 다른 부동산 재테크의 방법인 토지와 상가에 대한 재테크는 또 다른 영역이고 제가 아는 바가 없어서 제외합니다. 가장 일반적인 방법은 본인이 살고 있는 하우스말고 다른 하우스를 사서 렌트를 주는 방법입니다. 실제로 거주하고 있는 집외에 추가로 구매해서 이걸로 재테크를 한다는 점에서는 한국의 부동산 재테크 방법와 비슷합니다. 하지만 한국과 다른 점은 전세가 없고 월세밖에 없으니, 전세를 끼고 적은돈으로 집을 살수가 없다보니, 전세만큼의 금액을 은행에서 모기지를 받아서 집을 사고, 월세로만 운용 해야 한다는 점입니다. 그러다보니 대출금액이 한국대비 높을수 밖에 없고 그만큼의 갚아야 하는 이자도 높아집니다. 또 거의 실제가에 가까운 금액에 대해서 재산세를 내야 하기 때문에, 매년 내야 하는 세금의 비중도 한국보다 높은편입니다. 서브프라임 사태때 집값이 폭락한 경험한 적이 있지만, 그때를 제외하고는 미국은 장기적으로 집값이 꾸준히 오르는 추세이다보니 집값이 오르면 렌트비에서 발생하는 수익 말고도 집값 상승으로 인한 수익까지 기대를 하더군요. 부동산으로 주로 재테크를 하시는 분들은 변동성이 심한 주식보다 더 안전하고, 수익도 안정적으로 낼 확률이 높은 투자방법으로 인식하더군요. 그리고 부동산 가격이 떨어져도 렌트비는 상대적으로 적은 폭으로 떨어지기 때문에 경제 상황이 안좋을때도 위험 부담이 적다고 판단하는듯 합니다. 그리고 세금 보고시에도 모기지 이자와 감가상각을 비용처리해서 세금을 줄일수 있고, 렌트 수익을 반드시 세금보고에 소득으로 추가하기 때문에, 소득이 높아져서 향후에 대출을 받기 용이해지고, 하우스를 담보로 또 다른 투자를 할수 있는 상황도 생긴다고 알려주더군요. 그래서 부동산으로 일단 재테크를 시작한 사람들은 렌트용 하우스를 늘려가는 경우가 많다고 하네요. 그런데 자본주의 세상에서 쉽게 돈을 버는 법은 없더군요. 발품도 정말 많이 팔아야 하고 머리 아픈 문제들도 해결을 합니다. 예전에 복잡한 집사기라는 제목으로 글을 올린적이 있는데, 렌트 목적으로 집을 살때 좋은 조건의 모기지를 받는데 많은 시간을 투자해야 하고, 인스펙션, 어프레이졀, 클로징등등 생각만 해도 머리 아픈 과정들을 겪어야 합니다. 집을 찾는데도 엄청난 공부와 시간 투자가 필요하더군요. 왜냐하면 집값이 비싼 지역에서는 렌트비가 아무리 높다고 해도, 비용 ( 비용(모기지 원금+이자+보험+관리비+세금+수리비등등) 을 감당할수가 없기 때문입니다. 그러다보니 비용보다 렌트비가 높을수 있는 지역이면서 공실이 적은, 즉 렌트가 잘나가는 지역에 있는 집을 골라야 한다네요. 그러다보니 대도시 같은 경우는 집값이 싼 위험한 동네에 집을 사거나, 본인이 살고 있는 지역이 아닌 집값이 저렴한 다른 주까지 조사를 해야 하는 수고가 필요합니다. 집값이 훨씬 산 중부에 위치한 렌트 수요가 많은 대학가 주변에 집을 산 지인이 있었는데, 시간을 투자한 만큼 수익을 잘 내고 있더군요. 수익을 극대화 하기 위해서는 허름한 집을 구해서, 집수리를 깔끔하게 해서 렌트를 주는것도 좋은 방법이라고 들었는데, 이런 경우라면 집수리를 하기 위해서 관련 업체들을 찾고 골라서 일을 진행시켜야 하는 머리 아픈일을 해야 합니다. 한국은 가격이 높을수 밖에 없는 강남지역이나 신규 아파트등에 투자를 해야 큰 수익을 얻을수 있다고 보는 반면에 미국에서는 오히려 집값이 낮고 오래된 집이 더 수익을 낼수 있더군요. 한국에는 미국에는 없는 아파트 재건축때문에 재건축 예정인 아파트가 매력적인 (?) 투자처가 되는데, 미국의 경우에는 그런 경우가 없는것도 차이가 있습니다. 미국의 경우, 세입자의 과실이 아닌 고장의 경우, 집주인이 수리를 해야 하는데, 직접 하거나 업체를 불러야 하는데 이것도 신경이 쓰이는 일입니다. 손재주가 있으시고 이런일을 즐겨하시는 분들은 괜찮지만 그렇지 않아 업체를 부르면, 인건비가 비싼 나라이다보니 그만큼 수익이 떨어지는 상황이 되구요. 월세를 내지 않거나 야반도주하는 세입자를 만나면 아주 머리 아픈 상황이 만들어지기도 해서 좋은 세입자를 찾아야 하는 어려움도 있습니다. 다른 이야기지만 한국 대기업 주재원은 최상의 세입자로 통합니다. 집도 깨끗하게 사용하고, 돈도 꼬박꼬박 내고, 야반 도주의 위험도 없구요. 본인이 모든 관리를 하면, 비용은 줄이고 수익은 늘어나겠지만, 타주에 투자를 해서 직접 할수가 없거나, 본인이 직접 신경을 써야 하는 부분을 피하기 위해서 대행하는 사람 혹은 업체를 이용해서 전체 관리를 맡기기도 하는데, 이 경우에는 렌트의 일정부분을 떼어줘야 해서, 몸과 마음의 평화와 수익을 맞바꿔야 하더군요. 모두에게 칭찬을 받을수 있는 부동산 해결책이 사실상 없는 상황에, 여러가지 국내외의 상황때문에 부동산으로 돈이 몰릴수 밖에 없는 상황에서, 정부의 대책이 만족스럽지는 않은 부분도 있지만, 경제 전반에 미칠 악영향을 최소화 하면서, 부동산의 연착륙을 시도하려고 나름 최선을 다하고 있다고 보는데, 과도하게 욕을 먹고 있는것 같아 안타까운 마음입니다.  코스피 3,056.53 ▲ 80.32 (+2.70%) 코스닥 956.92 ▲ 28.19 (+3.04%) USD 환율 1,119.50 ▲ 2.00 (+0.18%) * 전일 종가 기준 ⏳ 머니레터 줄거리 • 돈 miss it #바이아메리칸 #코스피 #SK와이번스 • 어피티 Pick #광고 #SK세븐모바일 • GRWM 재무제표 #매출총이익 미국에선 미국차만(?) 🚗 지난달, 미국 바이든 대통령이 ‘바이 아메리칸(buy American)’ 행정명령에 서명했습니다. 바이 아메리칸은 연방정부가 공공물품을 조달할 때 미국산 제품을 우선 사용해야 한다는 규정입니다. 예를 들어 백악관에 들일 구내식당 의자 300개를 주문하려면, 미국에 있는 공장에서 만든 ‘메이드 인 USA’ 의자만 살 수 있다는 거예요. 📍미국에서는 전기차 시장의 성장 여력이 큰 편입니다. 트럼프 행정부에서 전기차에 큰 관심을 두지 않아, 아직 충분히 커지지 않은 시장이거든요. 이런 상황에서 현대차가 대규모 물량을 빼앗긴다는 건 단순히 수익 문제에 그치지 않습니다. 미국 시장에서 품질을 시험하고 개선할 기회, 초기 고객들을 통해 업계 표준을 만들 기회도 함께 줄어들기 때문이죠. by 정인 1월의 신기록 🐜 새해 첫 달부터 주식시장에 신기록이 쏟아졌습니다. 우리나라 대표 주식시장인 코스피 시장(유가증권시장)의 수익률이 1월 평균 11.7%로, 글로벌 주요 주식시장에서 1위를 차지했어요. 새로운 현상은 아닙니다. 작년 11월부터 코스피 시장의 수익률은 월 평균 10%를 넘기고 있었거든요. 개인투자자의 순매수가 큰 영향을 끼쳤습니다. 1월 한 달 동안 코스피, 코스닥에서 개인투자자가 순매수한 금액은 25조 8,549억 원. 작년 한 해 동안 약 63조 8천억 원을 순매수했는데, 작년 매수액의 40%를 올해 한 달 만에 달성한 거예요. 순매수한 금액의 절반은 삼성전자, 삼성전자우로 몰렸습니다. 개인투자자가 주식을 사들일 때, 기관투자자와 외국인투자자는 차익 실현을 위한 매도세를 보였습니다. 📍지난주에는 코스피, 코스닥과 미국 주요 지수가 연속 하락했습니다. 과열된 분위기를 식히는 ‘조정’이 찾아온 게 아니냐는 분석이 이어졌어요. 증시가 무한정 상승세를 보일 수 없는 만큼 개인투자자들도 신중하게 주식을 매수해야 할 타이밍입니다. 실적이나 호재가 주가에 충분히 반영된 종목보다는 주가 상승 여력이 남아있는 주식을 발굴하는 게 좋겠어요. by JYP 지난주 화요일, 국내 야구팬들이 깜짝 놀랄 만한 이슈가 있었죠. 신세계그룹이 SK와이번스를 인수했다는 소식이었는데요. SK와이번스의 구단명이 <일렉트로스>로 정해질 것으로 보입니다. 신세계그룹은 벌써 상표권 출원에 들어갔어요. 어느 정도 구단명이 결정됐다는 증거죠. 구단명이 새롭게 바뀌고 캐릭터 등이 결정되면, 관련된 야구용품도 전부 새로 만들어야 합니다. 대량 생산이 이루어져야 할 테니, 관련된 제조사가 수혜를 입을 수 있겠죠?형지엘리트는 2020년 8월, SK와이번스와 파트너십을 체결했습니다. 본격적인 프로야구 개막 시즌을 앞두고, 일렉트로스 관련 굿즈가 판매되기 시작하면 형지엘리트의 실적에도 좋은 영향을 미칠 수 있겠어요. 📍형지엘리트는 교복 업체로 코스닥에 상장했습니다. 출생률이 낮아지면서 교복 시장도 움츠러들지 않겠냐는 우려가 있었는데요. 중국 교복 시장에 진출해 돌파구를 찾았습니다. 최근에는 흑자로 전환하기도 했어요. 교복 업체에서 스포츠용품 사업으로 확장해가는 형지엘리트가 일렉트로스와 함께 매출을 올릴 수 있을지, 관심이 모아지고 있습니다. 소득을 늘리고 지출을 줄이는 것. 재테크의 기본이죠. 그런데 소득을 늘리려면 시간이 걸리고, 지출을 줄이려면 습관을 바꿔야 하니 어느 하나 쉽지 않습니다. 누구나 쉽게 할 수 있는 고효율 재테크 방법은 정말 없는 걸까요? 그래서 준비했습니다. 어피티가 알려주는 재테크 팁! 어피티: 오늘은 모두가 궁금해하는 ‘돈 아끼는 방법’을 알려드릴게요. 소비요정: (솔깃) 어피티: 지출을 줄이세요. 소비요정: ?!?? 어피티: 구체적으로는 ‘고정비’ 지출부터 줄이세요! 소비요정: 고정비가 뭔데요…? 고정비는 말 그대로 ‘매달 고정적으로 발생하는 비용’입니다. 고정비 항목은 주거비(월세, 전세대출 이자 등), 공과금, 통신비(휴대폰 요금, 인터넷), 교통비(대중교통), 유료구독 서비스(넷플릭스, 유튜브 프리미엄 등), 보험료 등이 대표적이죠. 반대로 변동비는 ‘매달 일정하지 않게 지출되는 비용’을 말합니다. 외식비, 커피값, 쇼핑비, 택시비 등 사람에 따라 변동비 항목은 다 달라요. 보통 지출을 줄이겠다고 결심하면서 ‘변동비’부터 줄이려는 분들이 많습니다. 사려고 했던 물건을 포기하거나 도시락을 싸서 점심 식비를 줄이는 등 내 욕구를 다스리는 방식으로
지출을 줄이려고 하죠. 하지만 욕구를 꾸준히 통제하는 건 쉽지 않습니다. 참아왔던 욕구가 터지면 더 큰 소비로 이어질 수도 있어요. 나가는 돈을 효과적으로 줄이기 위해서는 고정비부터 줄여야 합니다. 고정비 항목은 하나씩 보면 그리 큰 금액처럼 느껴지지 않지만, 한 달이 아닌 1년을 기준으로 살펴보면 그 금액이 상당합니다. 그래서 고정비는 한 번 줄이면 절약 효과가 상당히 큽니다. 월 5만 원만 줄여도 1년에 60만 원을 아끼게 되니까요. ‘시간의 힘’이 작용하기 때문에 일찍 줄여놓을수록 더 큰 비용을 줄일 수 있어요. 누구나 할 수 있는 하지만 주거비, 대중교통비, 공과금 등은 줄이고 싶어도 내 의지만으로 줄일 수 없고, 유료 구독 서비스처럼 내 삶의 질을 높여주는 비용은 포기하기가 어렵습니다. 그럼 대체 뭘 줄여야 하나 싶은데요. 누구나 쉽게 줄일 수 있는 고정비가 있습니다. 바로 휴대폰 통신비예요. 휴대폰 통신비는 고정비 중 가장 아낄 구석이 많은 항목입니다. 요금제를 낮추고, 부가서비스를 해지하고, 가족 결합으로 가입하는 등 금액을 줄이는 방법도 다양해요. 특히 요즘에는 자급제폰과 알뜰폰 요금제를 결합해 통신비를 대폭 줄이는 분들이 많아지고 있죠. 알뜰폰 요금제, 궁금증 풀어드려요! 그런가 하면 알뜰폰 요금제에 관심은 있지만 뭐가 좋은지, 믿을 만한 서비스인지, 어떻게 변경해야 하는지 잘 몰라서 망설이셨던 분들도 계실 텐데요. 그 모든 궁금증에 대한 속시원한 해답. 어피티와 알뜰폰 요금제, ‘SK 세븐모바일’을 제공하는 SK텔링크가 자세히 알려드릴게요. 오늘에 이어 2월 4일(목), 2월 8일(월)까지 총 3회에 걸쳐 차근차근 소개해드리겠습니다. 아래 설문조사를 통해 통신비와 알뜰폰 요금제에 대한 $%name%$님의 이야기를 알려주세요. 알뜰폰 요금제에 대해 궁금한 점이 있다면 자유롭게 물어봐주셔도 좋아요. 설문조사에 참여하신 분 중 10명을 추첨해 스타벅스 e-gift 1만 원권을 드립니다! 📍 위 기사는 SK텔링크로부터 광고비를 지원받아 제작되었습니다. 첫 번째 시간에는 손익계산서와 재무상태표의 기초에 대해 같이 공부했었죠. 매출액에서 매출원가를 빼면 ‘매출총이익(영어로 Gross Profit 또는 GP)’지표가 나온다고 했는데, 이 지표도 투자할 때 도움이 많이 됩니다. 오늘은 매출총이익을 복습하면서 GP/A(매출총이익/총자산)에 대해 함께 알아보는 시간을 갖겠습니다. *손익계산서와 재무상태표가 먼저 ‘매출총이익’을 복습해볼게요.
대다수의 회계 및 투자 전문가는 매출총이익을 중요하게 여기지 않았습니다. 그보다는 매출총이익에서 판매비와 관리비(인건비, 광고비, 일반 관리비 등)를 뺀 ‘영업이익’을 유심히 연구하곤 하죠. 아무도 거들떠보지 않았던 매출총이익에 관심이 쏠린 건, 2013년부터입니다. 로체스터 대학의 노비 마르크스(Robert Novy Marx) 교수가 2010년대 최고의 투자 논문 중 하나인 <The Other Side of Value: The Gross Profitability Premium>을 발표하면서 바뀌었죠. 노비 마르크스 교수는 1963~2010년의 미국 시장과 1990~2009년의 선진국 시장에서 ‘GP/A 지표’가 높은 기업의 주식 수익률이 주가지수 수익률보다 훨씬 높았다는 사실을 입증했습니다. GP/A 지표는 노비 마르크스 교수가 발굴한 지표입니다. 기업의 매출총이익을 자산으로 나눈 지표예요.
노비 마르크스 교수는 GP/A가 가장 ‘깨끗한' 수익성 지표라고 주장했습니다. 영업이익과 당기순이익 등은 회계조작을 해서 달라지는 경우가 많지만, GP/A는 조작 없이 회사의 이익을 보여주는 지표라는 거예요. “영업이익과 순이익은 투자자들이 중요하게 여기는 지표라 투명한 수익성 지표를 발굴한 노비 마르크스 교수 사진 출처: University of Rochester 우리나라 주식시장에서도 GP/A가 높은 주식의 수익성이 좋을까요? 가상 시뮬레이션을 한 번 돌려보겠습니다. 시뮬레이션에 사용한 방법은 ‘퀀트 투자(계량 투자)’입니다. 중학교 수준의 수학 실력과 기초적인 엑셀 사용법만 익히면 누구나 할 수 있어요. ✅ 고 GP/A 전략 체크포인트 매년 3월 31일, GP/A가 가장 높은 20개 기업의 주식을 매수해 1년 동안 보유한 후 파는 과정을 14년간 반복했습니다. 이걸 ‘고 GP/A 전략’이라고 부를게요. 고 GP/A 전략, 2007.1-2020.12 14년 동안 ‘고 GP/A 전략’으로 투자했다면 원금 100원을 제외하고 777.3원이 불어나고, 복리수익률은 연 15.8%인 것을 확인할 수 있습니다. 같은 기간 KOSPI 지수의 복리수익률은 7%였습니다. 미국과 선진국에서 통한 ‘고 GP/A’ 전략이 한국에서도 잘 통하네요. 그렇다면 어떤 기업들이 GP/A가 높을까요? 1월 29일을 기준으로, GP/A가 높은 기업은 아래와 같습니다. 이 중에 잘 알려진 ‘호텔신라’의 재무제표를 찾아봤습니다. 호텔신라 재무제표 📝
호텔신라의 2019년 ‘매출원가’는 0원입니다. 어떻게 0원이 나오는지 궁금하실 텐데요. 서비스 기업에서 꽤 자주 보이는 현상입니다. 호텔을 운영하는 데 ‘원재료’ 비용은 필요 없으니까요. 한편, 매출원가가 0원이니까, 매출총이익은 매출액과 같습니다(5조 7,713억 원－0원). 총자산 대비 1.5배 정도의 금액이에요. GP/A 전략에 따르면, 이런 기업의 주식에 투자했을 때 시장의 평균 수익률보다 높게 나온다고 말할 수 있어요. 이제 GP/A라는 지표가 높은 기업의 주식이 평균적으로 수익률이 높다는 것을 살펴보았습니다. 지난 시간에는 켄 피셔가 만든 PSR 지표가 낮은 기업이 수익이 높았다는 사실을 알아봤죠. GP/A가 높다는 것은 ‘수익성이 높다’라는 걸 의미하고, PSR이 낮다는 것은 ‘저평가되었다’라는 뜻입니다. 그럼 ‘수익성이 높은데 저평가된 기업’, 즉 ‘우량가치주’를 사는 전략이 좋겠죠?
GP/A+PSR 전략, 2007.1-2020.12 GP/A만 높은 기업을 보유했을 때, 복리수익률은 15.8%였습니다. 그런데 GP/A가 높고, PSR이 낮은 우량가치주를 보유하니까 복리수익률은 25.8%로 연 10%나
상승합니다. 연 10%가 상승하면, 같은 기간 동안 투자했을 때 원금 대비 수익률이 3배 이상 차이가 납니다. 복리 15.8%면 원금 대비 수익률이 7.77배가 되지만, 복리 25.8%면 원금 대비 수익률이 24.74배가 되는 거죠.
✅ 체크포인트
✨ 축하드립니다 🖍 오늘의 필진 어피티: 사람을 위해 돈을 이야기하는 경제 미디어입니다. 매주 월~금 아침, 당신을 위한 돈 이야기를 메일함으로 보내드려요. JYP: 어피티 대표입니다. 금융맹에서 금융덕후로 승화한 타입입니다. 내 돈을 지키는 것과 돈을 벌 수 있는 가능성에 투자하는 데 관심이 많습니다. 정인: 업무상 하루 종일 전국의 모든 경제뉴스를 쳐다보고 있습니다. 경제·종합 뉴스에서 중요한 이슈를 여러 맥락과 함께 풀어 드립니다. 읽다 보면 어느새 세상 돈 돌아가는 이야기에 바삭해져 있을
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