대지는 비싸고 논, 밭은 아무나 살수 없고 조그만 임야나 하나 사서 별장처럼 농막 짓고 캠핑장 가듯이 생활하면서 텃밭 조금 일구고 사는 꿈을 누구나 꾸실겁니다. Show 그러려면 임야에 건축허가를 받아야 하는데요. 농막은 신고만 하면 되지만 농업인이 가능한 것이고 기본적으로 건축허가를 받아야 축조가 가능합니다. 허가 없이 산림을 훼손한다거나 시설을 건축한다면 시정명령과 동시에 이행강제금이 부과 되며 형사처벌도 받을 수 있답니다. ※ 이행강제금 : 원상복귀 할때까지 벌금을 때리는 것. 원상복귀 안하면 매년 부과됨. 그렇다면 임야에 건축허가를 받아야 하는데요. 그 방법이 쉽지는 않습니다. 우선 임야의 종류에는
이렇게 됩니다. 건축을 하고 싶으시다면 보전산지는 처다도 보지 마세요. 정말 까다롭거든요. 임업인에 해당되고 까다로운 조건을 갖추면 주택 및 부대시설을 지을 수 있습니다. 건축행위를 하고 싶으시다면 준보전산지를 구매하셔야합니다. 지적도를 찾아보시면 쉽게 알수 있습니다. 준보전산지를 구매하셨다면산지전용허가를 먼저 받아야합니다. 산지전용허가가 뭐냐면 산지를 다른걸로 변경해서 사용하겠다고 해당 지자체에 허가를 받는건데요. 개인이 하긴 어렵고 업체를 통해서 해야합니다. 산지전용지에 대한 표고, 평균경사도 조사서는 ‘산림자원의 조성 및 관리에 관한법률 시행령’ 제30조제1항에 따른 산림공학기술자 또는 ‘국가기술자격법’에 따른 산림기사·토목기사·측량및지형공간정보기사 이상의 자격증 소지자가 작성한 조사서를 말하는 것입니다. 개인이 임야 실측하고, 산림조사서 작성해서 담당 주무관 가져다주면 이상한 눈빛으로 처다볼껍니다. 그래도 200평 미만의 전용허가는 허가요건이 완화됩니다. 평균경사도와 입목축적의 허가기준을 적용받지 않거든요. 그래도 전문가 도움 받아야... 또한 산지전용허가도 쉽진 않은데요. 아래 요건이 충족된다면 법적사항이니까 허가받는데는 지장이 없습니다. 주요 허가기준
공통허가기준
원론적인 이야기지요. 자세한 사항은 지자체마다 조례로 별도의 기준을 세워 놓습니다. 그 지역 부동산업체나 담당 주무관에게 문의하셔야 합니다. 대체산림자원조성비 납부산지전용허가 받은 후에 대체산림자원조성비를 납부해야 허가증을 받을 수 있고 공사에 착수할 수 있습니다. 말 그대로 너가 산림 훼손하는 만큼 다른 곳에 대체산림 조성해야하니 돈내! 라는 뜻이지요. 농업용 창고 같은 시설은 대체산림자원조성비를 납부하지 않습니다. 전용비는 평당 15,000원 정도입니다. 천평 기준 잡으면 15,000원 * 1,000평 = 15,000,000원... 결코 작은 금액이 아니죠 뭐 공장 짓는게 아니라면 천평까지 전용받지는 않겠지만요. ㅎㅎ 공사기간도 정해야합니다.산지전용허가 받고 벌목 다 하고 착공을 안하면 안되겠지요. 그래서 이 부분도 법으로 강제하고 있는데요. 2년 ~ 10년 이내에 공사에 착수해야 합니다. 완공은 아니구요 착수를 일단 하라는... 일정기간 안에 착수하지 않으면 산림훼손한 복구비 내야하구요. 허가도 취소됩니다. 착수 안하는 경우가 더러 있거든요... 근데 산이 민둥산이면.. 산사태 위험 등등 보기도 흉하고~ 그밖에 전원주택을 지으려면산지전용허가와 동시에 건축허가도 받으면 되는 사항이지만 결코 간단하지 않습니다. 산지전용허가와 건축허가는 다른 개념이고 부서도 다르거든요. ※ 산지전용허가는 산림과, 건축허가는 건축과 담당입니다. 건축허가는 출입구는 존재하는지, 집 짓기 적합한 환경인지, 상하수도 인입 등등 다른 부분을 봅니다. 물론 이부분도 지역 업체를 통해 진행하셔야하구요. 개인이 할 수 있는 부분은 열심히 돈 벌어서 비용 지불하는 정도... 건축에 있어 일정 면적 이하면 개인이 할 수도 있긴 합니다만 전문가의 영역입니다. 머리털 빠지기 싫으면 투자하세요. 이와는 다른 방향으로 말씀을 드리자면 임야에 주택을 지으면 조용합니다. 자연의 소리밖에 들리지 않겠지요. 특수한 상황 빼고는요. 다른 집들과의 거리도 상당할 것이고 뭔가 여유롭고 자연에 파묻혀 살고 있단 생각이 들게됩니다. 단점으로는 1. 벌레.. 요즘들어서 외국벌레들이 기승을 부리는데 가끔 보면 네이버 웹툰 '하이브'가 생각날 정도입니다. 방역은 필수 인데 방역비도 만만치 않고 농업기술센터에서 하는 것도 한계가 있거든요. 2. 동물.. 오지라면 멧돼지, 고라지가 수시로 내 텃밭을 공유하는 경험을 할 수 있습니다. 3. 제설.. 제설장비 없다면 겨울에는 고립되는겁니다. 그래도 지자체에서 제설차량 운행하여 도움도 주고 마을이장님도 도와주고 하면 살수는 있습니다만 불편한건 어쩔수 없는 상황 4. 지독한 외로움.. 하지만 인터넷과 스팀만 있으면 해결!! 5. 땅값보다 비싼 개발비! 굴삭기 하루 쓰는데 50만원입니다. 대략.. 콘텐츠 보기 기사 요약글주택과 아파트 가격이 정체될수록 땅에 대한 관심이 높아진다. 그러나 땅으로 돈을 벌려면 투자할 때 반드시 알아야 할 것이 있다. 기사 내용
시간이 갈수록 토지 가격이 상승하기를 기다리는 투자는 하수들의 방식이다. 진정한 고수는 지목변경으로 토지를 개발해 토지의 가치를 높이고 필요한 사람에게 적절한 가격에 팔아 자금을 회수하는 이들이다. 보통 토지 투자의 고수들이 즐겨 쓰는 방식은 움푹 들어간 땅을 산 뒤 공사장에서 나오는 흙으로 메워 평지로 만들기, 맹지(도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 토지. 지적도상에서 도로와 조금이라도 접하지 않은 토지를 말한다)를 사서 길가에 접하고 있는 앞 땅까지 추가로 매입해 수익을 높이기, 값싼 산지나 농지를 사서 지목변경으로 땅의 가치를 높이기 등이다. 다시 말해 토지 주변의 개발 호재와 상관없이 용도변경만으로도 땅의 가치를 높이는 것이다. 여기서 고수들이 사용하는 지목변경에 주목해야 한다. 지목변경이란? 입지가 좋은 농지나 산지에 대해 개발행위허가를 받아 전원주택이나 펜션 부지, 공장용지, 창고용지, 음식점 부지로 개발하는 것을 말한다. 그렇다면 지목은 뭐가 있을까? 지적법에서 지목은 논(전), 밭(답), 과수원(과), 목장용지(목), 임야(임), 광천지(광), 염전(염), 대지(대), 공장용지(공), 주유소(주), 잡종지(잡) 등 28가지로 구분한다. 그리고 지목에 따라 건축행위 여부와 건축물의 종류가 결정된다. 토지의 가치를 판단하는 가장 중요한 요소인 것이다. 이에 많은 사람이 싼값에 토지를 매입해 지목변경 하는 것을 재테크 수단으로 삼고 있다.  토지의 개발행위허가 여부는 해당 지차제 인허가 담당자에게 문의하거나 토지 소재지의 토목 설계 사무소를 방문해 컨설팅을 받으면 된다. 그러나 지목변경은 전문적인 영역일 뿐 아니라 경험이 많은 사람들의 도움이 절대적이기 때문에 전문가에게 컨설팅을 받는 게 좋다. 컨설팅 회사와 계약을 할 땐 토지거래 허가 요건이 예상과 달리 난관에 부딪칠 가능성도 있어 가급적 특약 사항에 ‘토지거래허가 조건으로 계약을 한다’는 문구를 넣어야 낭패를 미연에 방지할 수 있다. CHECK POINT 1 지목변경 전 건축물을 지을 수 있는 땅인지 확인하라땅을 사려는 사람들은 토지 매입 전 시·군·구청에서 토지이용계획확인서를 발급받아 용도지역을 확인하고 도시계획조례를 통해 해당 토지에 들어설 수 있는 건축물을 확인해야 한다. 용도지역은 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하기 위해 도시관리계획으로 결정된 지역이다. 용도지역은 도시지역(주거, 상업, 공업, 녹지지역), 관리지역(계획관리, 생산관리, 보전관리 지역), 농림지역, 자연환경보전지역 등 네 종류로 구분한다. 지목변경의 경우 개발행위가 이뤄져야 하기 때문에 대부분 관리지역에서 이뤄진다. CHECK POINT 2 개발행위 비용도 체크하라본래 지목이 무엇인지에 따라 개발행위허가 비용이 정해져 있다. 예를 들어 전, 답, 과수원과 같은 농지에 건물을 신축하겠다고 할 때에는 농지보전 무담금이라는 세금을 내야 한다. 지목이 임야라면 대체산림자원조성비라는 세금을 납부해야 한다. 농지보전 부담금은 평당 공시지가의 30%를 평수에 곱한다. 또한 대체산림자원조성비는 평당 약 1만원 정도로 측정되는 세금이다. 농지에서 허가를 받든 임야에서 허가를 받든 개발행위허가를 얻는 것은 동일하지만 허가를 위해 필요한 전용 비용 등은 다르다는 것을 확인하고 전용 비용 대비 투자수익율을 사전에 분석해 투자해야 한다. CHECK POINT 3 경지 정리, 연접개발 제한 규정을 확인하라지목변경은 농지전용(산지전용) 허가, 형질변경(토목공사, 부지조성), 건축물건축, 지목변경 등의 절차를 따라야 한다. 우선 농지전용이란 농지를 농업생산이나 농지개량의 목적이 아닌 그 외의 용도로 사용하는 것이다. 농지전용을 하기 위해서는 먼저 농지를 취득해야 한다. 그러나 비농업인이 농지를 소유하기 위해서는 몇 가지 제한 요소가 있다. 현재 농지법에서는 비농업인의 경우 주말ㆍ체험농장 정도의 소규모(1,000㎡미만) 농지, 상속에 의한 취득이나 담보농지, 농지전용 허가를 받은 농지 등에 한해 취득할 수 있도록 했다. 따라서 실무적으로는 현지인의 명의로 지분을 분산 취득해 전용 허가를 받는 경우가 있다. 농지 취득 후 전용 신청을 하기 위해서는 해당 토지의 경지 정리 및 용수 개발과 연접개발 제한(제한 규정을 피하기 위해 서로 인접한 부지를 일정 면적 이내로 쪼개 여러 건으로 나눠 개별허가를 받는 개발 방식을 방지하는 제도) 여부 등을 확인하는 것이 중요하다. 해당 토지 주변에 경지 정리 및 용수 개발 등이 미비한 경우 전용비(농지보전부담금)가 높아지기 때문이다. CHECK POINT 4 허가받은 땅이라도 철저히 점검하기허가를 받아 놓은 땅이라면서 간혹 시세보다 비싸게 가격을 부르는 땅을 많이 접한다. 초보 투자자의 경우 지목변경이 마무리되지 않은 상태에서도 허가받은 땅이면 전부 투자가치가 있다고 착각한다. 그러나 개발행위허가의 유효는 최초 허가 기간으로부터 2년이다. 또한 1회에 한하여 1년 연장할 수 있다. 최근 많은 지자체에서 허가 기간이 경과한 토지에 대해 허가를 취소하고 있다는 점도 확인해야 한다. 허가증만 믿고 토지를 거래했다가 허가권 명의변경이 불가능할 수도 있다. 따라서 개발행위허가 기간을 반드시 확인해야 한다. 또한 허가의 종류에 따라 주택은 되지만 공장용지는 안 되는 경우가 있기 때문에 사전에 꼭 따져보아야 한다. 공장의 경우 개발행위허가를 받을 때 주민들의 민원으로 도시계획 심의 대상이 되는 시설이 많다. 마지막으로 지목변경은 이론과 달리 일사천리로 안 되는 경우가 많다. 따라서 혼자서 해보는 것도 좋지만 관련 공무원들과 호형호제하는 지역사회의 특성상 현지 설계사무소나 전문 중개업소를 찾는 게 도움을 줄 수 있다. 기자 프로필부동산 전문 자산관리업체 ‘유엔알 컨설팅’ 대표로 서울과학기술대, 서울디지털대학교 특임교수로 재직했다. 현재 KBS, MBC, SBS, 매일경제 등 주요 언론에 부동산 관련 칼럼을 기고하고 있다. 저서로는 <오르는 부동산 돈 되는 부동산 잘 팔리는 부동산> 등이 있다.
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임야 에 집을 지을수 있나요
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