내 손으로 『소유권이전등기』 신청하기
요즈음 전세구하기가 무척이 힘이 들고, 전세가격 또한 천정부지기로 오르고 있다. 그래서 이번 기회에 자기 집을 직접 장만하고 내손으로 『소유권이전등기』 신청하기를 통하여 법무사 비용을 아끼기 위해 발 벗고 나서게 되었다.
타인의 주택을 매입하고 나서 직접 자기 손으로 Self등기를 해보는 것도 큰 보람이 되겠다. 조금은 복잡한 것 같아도 막상 시도해 보면 뿌득함을 느낄 수 있을 것이다. 자가 등기를 하기전에 주의할
점과 어떻게 하는지를 설명하도록 하겠다.
예를 들면 매매가격 3억2천만원 아파트/ 실제 법무사비용은 약 50만원 전후
지금부터 순서대로 진행해 보자.
계약후 매수인은 매매거래 후 공인중개사가 시·군·구청에 방문하여 부동산거래사실을 신고하고 부동산거래계약신고필증을 발급받아오도록 합니다.
◎ 공인중개사는 부동산거래계약신고필증은 매매거래계약 후 60일 이내에 신고하지 않을 경우 취득세의 3배이하의 과태료가 부과됩니다. ex)취득세가 3억2천만*1.1%=3,520,000원이라면 352만원*3배=1,056만원 이하의 과태료가 부과된다는
의미입니다.
그러므로 부동산거래계약신고필증은 계약 후 바로 신청하는 것이 좋습니다.
농지의 경우에는 매수인이 해당 농지를 관할하는 시·군·구청·읍면사무소에 방문하여 ‘농지취득자격증명원’을 발급 받아야하며, 농지의 면적이 1,000㎡이상인 경우에는 농업경영계획서도 첨부하여야 한다(처리기간 4일이내).
소유권이전등기 준비하기
매도인·매수인은 주민센터와 대법원
인터넷등기소(www.iros.go.kr)를 방문하여 소유권이전등기에 필요한 서류들을 발급받아야 한다.
우선 매도인은 매도용인감증명(본인서명사실확인서), 주민등록초본(주소 변동사항 기록)을 준비해야하고, 매도용인감증명서의 매수인 란에 매수인의 성명, 주민등록번호, 주소를 기재하여 발급받습니다, 이때 주의할 점은 주민센터를 방문할 때 매매계약서를 가지고 가는 것이 실수를 방지하는 길이도 합니다.
매수인은 주민등록등본,
소유권이전본등기신청서, 위임장이 필요하다. 대법원인터넷등기소를 방문하여 소유권이전본등기 신청서와 위임장 양식을 출력하여 현재 기록할 수 있는 부분을 미리 작성해 놓는다. 소유권이전등기 신청은 공동신청이 원칙이나 매수인 단독으로 신청할 경우에는 매도인의 인감도장이 찍힌 위임장이 필요하다.
소유권이전등기 신청서류 작성하기
소유권이전등기 신청 당일은 매도인과 매수인이 잔금확인과 동시에 소유권이전등기에 필요한 서류들을 꼼꼼하게 확인하는 것이 바람직하다. 매도인은 매도용인감증명서, 주민등록초본, 등기필증(등기권리증), 신분증, 인감도장을
준비하고, 매수인은 주민등록등본, 소유권이전등기신청서, 등기신청위임장, 매매계약서, 부동산거래계약신고필증,
신분증, 도장을 준비한다.
여기에서 소유권이전등기신청서와 등기신청 위임장의 내용이 정확한지 매도인과 공인중개사와 함께 꼼꼼히 확인하고, 매매계약서 사본 1통을 준비한다.
소유권이전등기 신청일 당일 시·군·구청 방문하기
매수인은 집합건물(아파트, 연립, 다세대주택 등)의 경우에는 집합건축물대장등본을 발급받고, 집합건물(아파트, 다세대(빌라) 등)은 토지대장(대지권등록부포함)추가해야 한다. 일반건물(단독주택, 상가주택 등)은 건축물대장등본과 토지대장을 각각 발급 받아야 하며, 토지거래의 경우에는 토지대장등본만 발급 받으면 된다. 단, 농지의 경우에는 농지취득자격증명원도 필요함을 알아두어야 한다.
그리고 취득세고지서는 시·군·구청 세무과나 민원실에서 취득세신고서를 받아 작성한 후 제출합니다. 이때 매매계약서와 부동산거래신고필증 사본을 첨부해야 한다. 그러면 납부고지서가 발행되며, 세무과에서 직접 납부(신용카드수납)하거나 해당 은행에 납부(현금수납)하면 된다. 국민주택채권매입필증은 국민주택채권 매입신청서를 작성하여 매입할 금액과 함께 은행창구에 제출한 후 받으면 된다. 또한 은행창구에서 소유권이전에 따른 정부수입인지와 등기수수료도 미리 납부하는 것이 편리하다. 은행창구에서 전자수입인지(판매·환매)신청서를 작성한다.
* 취득세율
구 분 | 일반취득 · 무상취득 · 주택유상취득 | 신 축 | |||||||||
일반 | 농지 | 상속 | 증여 | 6억원 이하 | 6억원초과 9억원이하 | 9억원초과 | |||||
85㎡이하 | 85㎡초과 | 85㎡이하 | 85㎡초과 | 85㎡이하 | 85㎡초과 | ||||||
취 득 세 | 4.0% | 3.0% | 2.8% | 3.5% | 1.0% | 1.0% | 2.0% | 2.0% | 3.0% | 3.0% | 2.8% |
농어촌특별세 | 0.2% | 0.2% | 0.2% | 0.2% | - | 0.2% | - | 0.2% | - | 0.2% | 0.2% |
지방교육세 | 0.4% | 0.2% | 0.16% | 0.3% | 0.1% | 0.1% | 0.2% | 0.2% | 0.3% | 0.3% | 0.16% |
합 계 | 4.6% | 3.4% | 3.16% | 4.0% | 1.1% | 1.3% | 2.2% | 2.4% | 3.3% | 3.5% | 3.16% |
* 국민주택채권매입대상 및 금액표(채권매입 = 시가표준액 * 매입율)
가. 소유권 보존 및 이전 구분 매입대상 매입금액 주택 시가표준액 2,000만원 이상 ~ 5,000만원 미만 시가표준액의 13/1,000 시가표준액 5,000만원 이상 ~ 1억원 미만 ① 특별시 및 광역시 ② 그 밖의 지역 시가표준액의 19/1,000 시가표준액의 14/1,000 시가표준액 1억원 이상 ~
1억6천만원 미만 ① 특별시 및 광역시 ② 그 밖의 지역 시가표준액의 21/1,000 시가표준액의 16/1,000 시가표준액 1억6천만원 이상
~ 2억6천만원 미만 ①
특별시 및 광역시 ② 그 밖의 지역 시가표준액의 23/1,000 시가표준액의 18/1,000 시가표준액 2억6천만원 이상
~ 6억원 미만 ① 특별시 및 광역시 ② 그 밖의 지역 시가표준액의 26/1,000 시가표준액의 21/1,000 시가표준액 6억원 이상 ① 특별시 및 광역시 ② 그 밖의 지역 시가표준액의 31/1,000 시가표준액의 26/1,000 토지 시가표준액 500만원 이상 ~ 5,000만원 미만 ① 특별시 및 광역시 ② 그 밖의 지역 시가표준액의 25/1,000 시가표준액의 20/1,000 시가표준액 5,000만원 이상 ~ 1억원 미만 ① 특별시 및 광역시 ② 그 밖의 지역 시가표준액의 40/1,000 시가표준액의 35/1,000 시가표준액 1억원 이상 ① 특별시 및 광역시 ② 그 밖의 지역 시가표준액의 50/1,000 시가표준액의 45/1,000 주택 및 토지 외의 부동산 시가표준액 1,000만원 이상 ~
1억3천만원 미만 ① 특별시 및 광역시 ② 그 밖의 지역 시가표준액의 10/1,000 시가표준액의 8/1,000 시가표준액 1억3천만원 이상
~ 2억5천만원 미만 ①
특별시 및 광역시 ② 그 밖의 지역 시가표준액의 16/1,000 시가표준액의 14/1,000 시가표준액 2억5천만원 이상 ① 특별시 및 광역시 ② 그 밖의 지역 시가표준액의 20/1,000 시가표준액의 18/1,000 나. 상속(증여 기차 무상으로
취득하는 경우를 포함한다.) 시가표준액 1,000만원 이상 ~ 5,000만원 미만 ① 특별시 및 광역시 ② 그 밖의 지역 시가표준액의 18/1,000 시가표준액의 14/1,000 시가표준액 5,000만원 이상 ~
1억5천만원 미만 ① 특별시 및 광역시 ② 그 밖의 지역 시가표준액의 28/1,000 시가표준액의 25/1,000 시가표준액 1억5천만원 이상 ① 특별시 및 광역시 ② 그 밖의 지역 시가표준액의 42/1,000 시가표준액의 39/1,000 다. 저당권의 설정(대출실행 후
근저당설정시 국민주택채권 계산방법) (중소기업기본법 제2조의 규정에 의한 중소기업이 부동산담보대출을 위하여 저당권을 설정하는 경우를
제외한다.) 저당권설정금액이 2천만원 이상 저당권설정금액의 10/1000 다만, 매입금액이
10억원을 초과하는 경우에는 10억원
* 5천원미만은 절사하고, 5천원이상은 절상한다. (ex. 235,000원→240,000원, 974,000원→970,000원)
* 국민주택채권은 실제거래가액을 기준으로 매입하는 것이 아니라 시가표준액[공동주택(아파트, 연립, 다세대주택)은 공동주택가격, 일반주택은 개별단독주택가격, 토지는 개별공시지가]을 기준으로 국민주택채권을 매입한다. 그리고 국민주택채권은 바로 할인하여 다시 되팔게 되는데 할인율은 매일 매일 다르다(실제부담액=매입금액*할인율).
* 공동주택가격, 개별단독주택가격, 개별공시지가 확인은 아래 site에서 합니다.
//www.realtyprice.kr/notice/town/siteLink.htm
* 소유권이전등기신청서에 국민주택채권매입금액이나 국민주택채권발행번호 등의 내용을 작성한다.
소유권이전등기 관할등기소 방문하기
먼저 등기소에서 정부수입인지와 등기수입증지를 구입하면 되는데 등기수입증지의 경우 건물과 토지에 관한 내용이 1개의 공부서류에 모두 있는 공동주택은 15,000원, 건물과 토지에 관한 내용이 각각의 공부서류에 따로 있는 단독주택이나 상가주택은 15,000*2=30,000원의 증지를 구입합니다.
* 부동산 등기 신청수수료
등 기 목 적 | 수 수 료 | ||
서면방문 | 전자표준 양식 | 전 자 | |
1. 소유권 보존등기 | 15,000원 | 13,000원 | 10,000원 |
2. 소유권 이전등기 | 15,000원 | 13,000원 | 10,000원 |
3. 소유권이외의 권리설정 및 이전등기 | 15,000원 | 13,000원 | 10,000원 |
4. 가등기 및 가등기의 이전등기 | 15,000원 | 13,000원 | 10,000원 |
* 정부 수입인지 세율표
과 세 문 서 | 세 액 |
부동산 소유권이전에 관한 증서 (주택의 경우 1억초과부터 적용) | 1,000만원 초과 ~ 3,000만원 이하/ 2만원 3,000만원 초과 ~ 5,000만원 이하/ 4만원 5,000만원 초과 ~ 1억 이하 / 7만원 1억 초과 ~ 10억 이하 / 15만원 10억 초과 / 35만원 |
소유권이전등기 서류 제출하기
지금까지 준비한 서류들을 순서대로 편철하여 제출합니다.
① 소유권이전등기신청서(건물번호 반드시 기재)
② 취득세영수필확인서(소유권이전등기신청서 하단 여백에 첨부)
③ 국민주택채권매입필증(제출용이 아니고 참고용으로 돌려받음)
④ 등기수입증지(소유권이전등기신청서에 여백에 첨부)
→ 은행에서 현금납부
⑤ 정부수입인지(소유권이전등기신청서에 여백에 첨부) → 은행에서 현금납부
⑥ 등기신청 위임장(매도인의 인감도장 날인)
⑦ 매도용인감증명(매수인 란에 매수인 성명,
주민등록번호, 주소 기재)
⑧ 매도인주민등록초본
⑨ 매수인주민등록등본
⑩ (집합)건축물대장, 토지대장(단독주택, 상가주택, 토지 등을 등기할 때) → 대지권등록부포함
⑪ 매매계약서 사본
⑫ 부동산거래계약신고필증
⑬
등기필증(등기권리증)
⑭ 매매계약서 원본
⑮ 매수인 신분증, 도장
⑯ 모든 서류에 꼭 간인처리
*참고로 매수한 부동산에 근저당권, 가압류, 가처분 또는 가등기가 되어 있는 경우 이러한 권리들에 대한 말소 진행을 먼저하고 다음에 소유권이전등기를 해야 해당 부동산에 대한 소유권을 계속유지할 수 있다. 그리고 이때 말소비용이 추가로 발생한다. 말소건당 3,600원이 소요된다. 위 예시처럼 모든 사례가 있다고 할 경우 3,600원*4건=14,400원이 추가 발생한다. 여기에 근저당권이나 가압류가 추가로 있다면 6건이 되겠다.
이상으로 셀프등기 사례를 마치도록 하겠습니다.
* 부동산 등기의 종류
구 분 | 등 기 종 류 |
소유권 보존등기 | 일반건물, 집합건물 |
소유권 이전등기 | 매매등기, 분양등기, 경락등기, 상속등기, 증여등기, 공유물분할등기, 가등기->본등기, 판결(매매), 판결(증여), 판결(공유물분할) |
전세권 등기 | 전세권설정 등기, 전세권변경등기, 전세권 말소등기 |
근정당권 등기 | 근저당권 설정등기, 근저당권 변경등기, 근저당권 말소등기 |
지상권 등기 | 지상권 설정등기, 지상권 말소등기 |
가등기 | 가등기 설정등기, 가등기 말소등기, 가등기->본등기 |
표시변경등기 | 분할, 합필, 지목변경, 증축, 용도변경, 주소변경, 상호변경 등기 |
다음에는 소유권이전등기신청서 실전사례를 게시하겠습니다.