[머니투데이 박보희 기자] [편집자주] '법'이라면 언제 어떤 이야기를 들어도 멀고 어렵기만 합니다. 하지만 인터넷에서 영화 한 편을 받아 볼 때도, 당장 살 집을 얻을 때도 우리 삶에 법과 관련없는 것은 없죠. '법' 대로 살아가는 누구나 한 번쯤은 궁금했을 생활 속의 소소한 질문들을 알아봅니다. [[the L][박보희의 소소한法 이야기]"다운계약서 작성 약속, 안 지켜도 된다"] 
거기다 실제 거래 가격은 웃돈과 양도세를 포함한 2억원에다가 분양가가 더해진 금액이지만, 계약서는 1억원만 더해진 것으로 작성하겠다고 했습니다. 이렇게 계약서를 써야 차액인 1억원 만큼 세금을 안내도 된다며 계좌번호를 여러 개 줄테니 돈은 통장별로 나눠서 입금하라고 덧붙였습니다. 일단 가계약금을 집주인에게 보내고 집에 돌아와 알아보니 부동산이 말한 것은 말로만듣던 '다운계약서'였습니다. 다운계약서를 작성했다 불이익을 받을 것을 우려한 소진씨가 부동산에 "실제 거래한 금액으로 계약서를 쓰겠다"고 하자, 부동산은 "그럼 추가될 양도세는 모두 소진씨가 내야 한다"고 말했습니다. 당초 계약한 2억원에 추가로 나올 양도세까지 수천만원을 더 내야 할 상황이 된 소진씨는 그렇게는 계약을 할 수 없으니 계약을 취소하고, 가계약금을 돌려달라고 요구했습니다. 소진씨는 계약금을 돌려받을 수 있을까요. ◇다운계약서 걸리면…'3000만원 이하 과태료'에 가산세까지 '다운계약서'는 실제 거래 가격이 아닌 '가짜' 가격을 적어 신고하는 계약서를 말하는데요. 세금을 덜 내기위한 일종의 '꼼수'입니다. 소진씨의 경우 2억원을 신고하면 2억원의 40~50%를 세금으로 내야 하지만, 1억원으로 신고하면 1억원의 40~50%, 즉 절반만 내면 되죠. 다운계약서는 당연히 불법입니다. '부동산 거래 신고 등에 관한 법률' 제3조는 부동산 매매계약을 할 경우 계약일부터 60일 이내에 신고하도록 정해뒀습니다. 거짓 신고를 요구하거나, 거짓 신고를 조장·방조하거나, 거짓 신고해서는 안된다(제4조)고도 정해놨죠. 어기면 어떻게될까요. 같은 법 제28조에 따르면 증빙 자료를 제출하지 않거나 거짓으로 제출할 경우 3000만원 이하의 과태료가 부과됩니다. 또 거짓 신고를 요구했을 경우, 거짓 신고를 조장·방조했을 때도 500만원 이하의 과태료가 부과됩니다, 이게 다가 아닌데요. 거짓 신고 한 부동산 가격의 5% 이하 금액이 과태료로 산정됩니다. 다운계약서를 썼다 걸리면 금액을 적게 신고해 적게 낸 양도세와 취득세를 추가로 내야 할 뿐 아니라 가산세까지 내야합니다. 다운계약서 작성을 요구받았거나, 실제 다운계약이 이뤄졌을 경우 이를 신고하면 포상금도 받을 수 있습니다. 신고자는 1000만원 한도 내에서 과태료 부과금액의 20%를 신고포상금으로 받을 수도 있는데요. 거래당사자가 다운계약 사실을 자진해서 신고하면 과태료 전액을 면제받을 수 있습니다. 관련 부처에서 조사를 시작한 이후라도 증거를 제출하는 등 조사를 도왔다면 과태료의 50%를 감경받을 수 있습니다. ◇'양도세 매수자가 내기'…괜찮은건가요 정부가 단속을 강화하면서 다운계약이 힘들어지자 나타난 꼼수가 '양도세를 매수자가 내는 것'인데요. 이렇게 하면 다운계약의 효과를 볼 수 있습니다. 원래 양도세는 분양권을 파는 사람이 내는 세금인데, 이를 분양권을 사는 사람이 내도록 해 사실상 분양권 가격을 높이는 방식이죠. 그런데 이런 방식이 법적으로 문제가 없는걸까요. 전문가들은 '양 쪽이 합의한 계약'이라면 불법으로 보기 애매하다고 지적했습니다. 법무법인 바른의 박윤정 변호사는 "양도세의 개념상 양도인이 내는 것이 원칙이지만 매수인이 부담하기로 특별한 조건을 붙여 계약했다면 무효가 아니라는 것이 그동안 판례의 내용"라고 설명했습니다. 중요한 것은 '신고를 했느냐' 입니다. 양도세를 대신 내주기로 개인간 합의할 수는 있지만, 이를 '받았다'고 신고하지 않으면 사실상 다운계약서를 쓴 것이라는 것이 전문가들의 의견입니다. 국토교통부 관계자는 "양도세를 대신 내주는 것까지 거래 금액으로 본다"며 "양도세만큼 웃돈을 얹어주는 것으로 볼 수 있고, 양도세는 이 모든 금액을 포함해서 부과된다"고 설명했습니다. 박 변호사 역시 "양도세를 매도인이 매수인에게 증여받은 것으로 봐서 증여세를 물어야 할 수도 있다"며 "만약 매매계약서에 양도세를 매수인이 부담한다고 적어놨다면 매수인 부담의 양도세도 양도가액에 포함돼서 양도세가 더 커질 수 있다"고 봤습니다. 결국 양도세를 누가 낼지는 합의해서 결정할 수 있지만, 이렇게 늘어난 금액은 모두 '웃돈'에 포함, 신고해야 하고, 그럼 총 거래 금액이 커지기 때문에 이에 비례해 양도세는 더 비싸진다는 겁니다. 이를 신고하지 않으면 일종의 다운계약서를 작성한 것으로 보고 적발되면 과태료 처분 등을 받아야 하는거죠. ◇"다운계약서 안쓰면 계약 안해"…이미 보낸 계약금 돌려받을 수 있을까 소진씨의 사례로 돌아가서, 다운계약서를 작성하기로 했다가 취소하면 이미 보낸 계약금은 돌려받을 수 있을까요. 일단 모든 계약은 위반하는 쪽이 책임을 집니다. 대부분 계약서에 '계약을 위반할 경우 계약금의 두 배를 배상한다'는 식의 규정이 정해져있기도 한데요. 이 경우도 마찬가지입니다. 구두 계약만 이뤄진 경우 실제 계약이 이뤄진 것이냐는 논란이 일 수 있지만, 일단 계약금을 보내면서 계약은 성립한 것으로 봐야 한다는 것이 전문가들의 의견입니다. 박 변호사는 "계약서에 실제보다 낮은 금액을 기재했다고 해서 계약이 무효라고 볼 수는 없다는 판례가 있다"고 말했습니다. 계약은 계약이니, 계약을 위반한 쪽이나 취소한 쪽이 책임을 진다는 말이죠. 이렇게 생각하면 소진씨는 계약금을 못돌려받을 가능성이 큽니다. 하지만 이 경우에는 특수한 면이 있습니다. 다운계약 자체가 불법이라는 거죠. 법원은 "다운계약서는 불법적인 것이라서 작성을 약속했어도 지킬 필요는 없다"는 내용의 판결을 내린 바 있습니다. ◇"다운계약서 약속했어도 지킬 필요 없다" 지난 2015년 대법원은 이런 판결을 내렸는데요. 당시 부동산을 계약하면서 A(매도인)씨는 세금을 줄이려고 B(매수인)씨에게 다운계약을 요구했습니다. 대신 부동산 값을 깍아주기로 했죠. B씨도 동의해 계약이 이뤄졌는데요. 잔금을 치르면서 B씨는 '다운계약서 작성을 못하겠다'고 입장을 바꿨습니다. A씨는 '그럼 깍기 전 금액을 다 지불하라'고 했지만, B씨는 다운계약을 전제로 깍은 금액만큼만 지불했습니다. 다운계약도 못하고 제 값도 받지 못한 A씨는 부동산 명의 이전 등기를 해주지 않았죠. B씨는 A씨가 계약을 위반했다며 '매매대금반환 및 위약금지급'을 청구했습니다. 대법원은 "매수인(B씨)이 다운계약서 작성 합의를 위반했지만, 이는 매매계약에서 '주된 채무'가 아니라 '부수적 채무'에 불과해서, 이를 위반해도 이전 등기를 해줘야 한다"며 B씨의 손을 들어줬습니다. 다운계약서 약속을 어긴 것은 계약이 취소될만한 일은 아니라고 본 겁니다. 이를 소진씨 사례에 적용해보면, 소진씨는 당초 '실거래금액 2억원과 다운계약서 작성'으로 합의를 했습니다. 소진씨가 다운계약서 작성을 거부하더라도 계약금을 보내면서 이미 계약은 성립된 것이나 마찬가지라서, 2억원만 지불해도 '다운계약서를 작성하지 않았다'는 이유로 분양권을 주지 않을 수는 없다는 겁니다. 만약 분양권 주인이 2억원을 받고도 명의를 바꿔주지 않으면 계약위반 사항이 되는 것이고 그때 '계약 위반'을 이유로 법적 조치를 취할 수 있는거죠. 최광석 로티스합동법률사무소 변호사는 "계약이 이미 성사된 이후에는 다운계약서를 요구하는 쪽이 문제가 될 수 있다"며 "대법원 판결의 취지는 결국 다운계약서는 불법적인 의무라서 지키지 않아도 된다는 것"이라고 설명했습니다. 이 기사는 더엘(the L)에 표출된 기사로 the L 홈페이지에서도 만나볼 수 있습니다. 더 많은 기사를 보고 싶다면? ☞ 머니투데이더엘(the L) 웹페이지바로가기 박보희 기자 <저작권자 ⓒ '돈이 보이는 리얼타임 뉴스' 머니투데이, 무단전재 및 재배포 금지>
기타 부동산Q. 계약 파기로 계약금 배액 배상을 요구하고 있는데, 임대인이 이를 거절하고 있습니다.실제 사건을 가공한 내용이니, 안심하고 변호사에게 사건을 의뢰해보세요. 실제 사건을 가공한 내용이니,안심하고 변호사에게 사건을 의뢰해보세요. 임대인의 집을 보고 계약을 진행하고 싶어 구체적인 거래 내용을 결정해 부동산 날인이 찍힌 서류를 작성했습니다. 서류는 작성했으나 저와 임대인의 날인은 당시에 찍지 않고 있었습니다. 중개인이 해당 서류를 임대인에게 문자로 전송해 임대인에게 동의를 받았고, 저에게 해당 서류를 문자로 전송했습니다. 서류를 확인한 뒤 저도 동의해 가계약금을 보냈고, 계약서 쓰는 날짜를 정했습니다. 그런데 계약서 쓰기로 한 전날 임대인의 일방적인 계약 파기로 전 다른 집을 구하게 됐습니다. 계약서에선 “계약금 일부에 대해 요식행위인 계약서 작성이 아직 없는 상태일지라도 서로 협의하에 구두계약이 체결된 경우, 계약을 해지할 수 있는 중대한 사유가 없이 계약을 해지할 시 위 계약금을 해약금으로 반환불가하며, 임대인이 해지시 계약금 배액을 배상하여야 한다”고 적혀있었습니다. 저는 계약서에 따라 배액배상을 주장했는데 임대인은 거절한 상황입니다. 제가 계약서에 따라 계약금의 배액배상을 요구하는 것이 정당한 것 아닌가요?
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사건과 더 유사한 부동산 매매 매수인에게 배액 배상하고 부동산 매매계약을 해지 하고 싶습니다. 부동산 매매계약 해지를 하고 싶습니다. 매매금액 총액은 8억원 가량이며 계약금은 1000만 원입니다. 매도인(본인)은 매수인 A 씨와 계약금 1천만 원을 수령하고 잔금은 1년 4개월 전 시점에 받는 조건으로 1년 7개월 전에 아파트 매매 계약서를 작성하였습니다. 아직 소유권이전 등기는 안 했습니다. 그 후 매수인 A 씨는 부동산 권리가 매도인인 저에게 넘어가기 전인 1년 6개월 전 시점에 전세 계약자(B)와 이 아파트에 대한 전세 계약을 체결하고 계약금으로 3천만 원을 수령합니다. 이때 전세 계약인 B 씨는 부동산 명의자가 매수인 A 씨가 아니기 때문에 전세 계약 금은 매도인인 본인에게 송금할 것을 확약 및 전달되는 것을 확인한 후 전세 계약을 체결합니다. 다만 그 절차는 전세 계약자인 B 씨가 매수인인 A 씨에게 송금하고, 매수인 A 씨는 다시 매도인인 저에게 송금했습니다. 공인중개사 C 씨는 매도인인 저에게 3천만 원을 송금해 줄 때, “이 돈은 매수인 A 씨와 전세 계약자 B 씨와의 전세 계약 시 받은 계약금인데, 원래 매도인에게 송금하는 것이다”라고 말하면서 저에게 송금을 합니다. 그러나 매수인 A 씨와 전세 계약자 B 씨는 그 후 각자의 사정에 의해 전세 계약을 파기하고, 전세 계약자 B 씨는 매수인 A 씨에게 전세 계약금 반환을 요구하였으나 A 씨가 돌려주지 않자 매도인인 저에게 내용증명을 보내왔습니다. 제게 내용증명을 보낸 이유는, 당초 전세 계약금이 매도인에게 전달될 것을 확약 받았고 또 그 계약금이 매도인에게 전달된 것을 확인했기 때문에 전세 계약도 체결한 것이며, 따라서 전세 계약 금은 매도인이 돌려주는 것이 마땅하다는 취지의 내용증명이었습니다. 저는 이 돈을 전세 계약자 B 씨에게 돌려주고자 합니다. 그런데 매수인 A 씨는 그 돈이 매도인인 저에게 잔금의 일부로서 중도금을 준 것이라고 주장하고 있고, 매도인인 저와, 전세 계약자 B 씨, 공인중개사 C 씨는 전세 계약금이며 이미 계약이 해지된 것으로 중도금이 아니라고 주장하고 있습니다. 물론 계약서 상 매매 잔금은 매수인이 제3자에게 전세 계약을 체결하여 잔금을 지불해야 하는 바, 전세 계약 금은 매도인에게 입금하도록 한다는 문구는 있었습니다. 그러나 이미 계약이 깨진 상태이며 돌려 달라는 전세 계약자 B 씨로부터 반환하라는 내용증명을 받았습니다. 저는 전세 계약금을 돌려주고 매수인 A 씨 과 체결한 부동산 매매계약을 배액 배상을 한 후 파기하고자 합니다. 그러나 매수인은 매도인인 저에게 중도금을 줬으니 파기할 수 없다고 주장하고 있습니다. 전세 계약자(B)가 매수인 A 씨에게 입금하여 매도인인 저에게 송금한 3천만 원이 계약이 깨진 상황에서 중도금으로 볼 수 있는지요? 전세 계약자와 매수인 사이의 전세 계약이 해지되어 반환하라는 상황에서 매수인은 저에게 준 돈이 중도금이라고 주장하고 있습니다. 상대방은 공인중개사와 전세 계약자 모두 그 돈은 매수인과 전세 계약자 간의 거래에서 발생한 전세 계약금이기 때문에 계약 해지 시 반환해야 하며 중도금으로 볼 수 없다고 생각합니다. 전세 계약자와 매수인의 계약 해지로 받은 계약금 3천만 원을 돌려주고 매수인에게서 받은 계약금 1천만에 대한 배액 배상 후 매매계약을 파기하고자 합니다. 매수인이 계약서 상에 없는 중도금을 매도인에게 지급한 경우라도 대법원 판례에 근거하여 중도금으로 인정된다는 것은 인지하고 있습니다. 그러나 이 계약관계는 조금 특수한 상황이라고 판단됩니다. 전세 계약자 B 씨가 명의자도 아닌 매수인 A 씨와 전세 계약서를 체결한 것은 본인이 지급할 전세 계약금이 매도인에게 전달될 것을 확신하고 또 확인까지 했기 때문에 전세 계약을 체결한 것입니다. 그러므로 매수인이 저에게 송금한 3천만 원은 중도금의 성격이 아닌 전세 계약금으로 보는 것이 타당한 것이 아닌지요? 그리고 계약이 해지되어 현재 저에게 반환을 요청하는 상황이니 이를 어떻게 처리하는 것이 좋을지 궁금합니다. 제가 원하는 것은 지금이라도 가능하다면 배액 배상을 하고 계약을 해지하는 것입니다. 방법이 없을까요? 2021.01.20 #부동산매매 #전세 #계약금 #계약해지 #배액배상 부동산 매매 매도인이 부동산 매매 계약해제를 원하지만 저는 매매계약이행을 원합니다. 안녕하세요, 부동산 매매계약 관련 문의드립니다. 부동산의 매매금액은 240,000,000원이며 계약금 10%는 1년 7개월 전에 계약서를 작성하며 지급 완료했습니다. 1년 4개월 전에 잔금을 치르면서 등기할 예정이었고 중도금은 없는 상황입니다. 아파트 매매 계약 체결 이후, 여러 가지 사유를 언급하며 계약을 이행할 수 없다는 내용을 유선 통보받았습니다. 최근 동일 단지 아파트 가격 급등으로 인해 매매계약 해제를 유도하는 것으로 추정됩니다. 매매 계약서 상 '매도인의 요구에 따라 계약 해제 시에는 계약금의 배액을 상환하고 해제할 수 있다'라는 명시된 조항에도 불구하고 계약금의 50%인 천이백만 원만 해제 금액으로 줄 수 있다고 문자로 통보받았습니다. 해당 금액 이상은 지급할 수 없으며 어쩔 수 없이 소송으로 진행하겠다는 내용도 포함돼 있었습니다. 2천만 원까지는 배액 배상금을 낮추어 주겠다고 선의의 합의 제안도 해 보았으나 아무런 논리 없이 천이백만 원 이상은 줄 수 없다고 문자로 답변이 왔습니다. 매도인이 주장하는 내용은 아래와 같습니다. 공인중개사 사무소에서 계약금 지불 시 매수인의 통장을 통한 계좌이체가 아닌 해당 장소에 동행한 친형님의 가방에서 현금(21백만 원)으로 건네줬기 때문에 부동산 실명제 위반으로 의심되며 구청에 신고하겠다고 주장하고 있습니다. 또한, 잔금 이행 전에 합의 없이 인테리어 공사를 했으므로 무단 침입이라고 주장하고 있고 자신이 소방 공무원이라며 이런 식의 계약은 안된다며 공무원이라는 지위를 이용하여 압박을 취하는 느낌을 주고 있습니다. 저는 매매계약이 이행되기를 원하고 있으나 매매계약 해제를 매도인이 원할 경우, 계약서에 명시된 내용과 같이 계약금의 배액을 조속히 받고 해제되기를 원합니다. 매도인 주장 내용에 대한 제 입장은 아래와 같습니다. 매수인은 결혼 예정자로 최근 아파트 가격 급등에 고민하던 중 지금 무리해서라도 집을 사놓고 임차를 준 이후 2년 또는 4년 이후에 매수한 집으로 이전할 계획이었으며 매매 대금의 일부는 친형으로부터 차용(차용증 작성, 이자율은 4.9%임, 1회차는 1년 6개월 전부터 은행 계좌이체로 지급함) 하고 대부분의 매매금액은 주택 구입자금 대출을 신청할 예정이나 매도인은 정황만으로 부동산 실명제 위반이라는 추정으로 매수인을 기망했습니다. 합의 없이 인테리어 공사를 했다고 매도인이 주장하는 것은 억측이며 매매 계약서에 명시된 조항은 없지만 계약서 작성 장소에서 '집수리를 할 곳이 많아 보인다', '어디서 손을 대야 할지 고민이 많다' 이런 얘기들을 나누면서 매도인이 '이왕 수리할 예정이면 전체 다 하는 게 좋지 않겠느냐'면서 출입문 비밀번호를 그 자리에서 알려 줬고 매수인은 받아 적었으므로 집수리 관련 부문에 동의한 것으로 알고 있습니다. 공인중개사와 같이 최초 집을 보러 갔을 때 공실이었므로 해당 물건을 매수한 것이며 잔금일에 맞춘 임대 용이를 위해 묵은 때 청소, 떨어진 시트지 교체, 벽지 때 벗기기, 화장실 타일 줄눈 도색, 일부 페인트칠 등 단순한 효용 증진의 인테리어 작업을 했습니다. 매도인은 계약금의 배액 배상이 아닌 천이백만 원만 주겠다고 했고, 잔금일에 계약 이행을 위한 등기 서류 이전, 근저당권 말소 등을 할 수 없다고 했습니다. 부동산 실명제 위반으로 신고 예정이라고 처음엔 강력히 얘기했으나 차츰 언급하지 않고 있습니다. 현재 매매 계약서, 매도인과의 통화 녹음 파일 및 문자메시지 내용, 인테리어 사진 등을 증거로 가지고 있습니다. 본인은 매도인의 변심에 따른 계약 이행의 불확실성으로 인해 동일 가격 수준의 타 물건을 매수할 기회를 잃어버렸습니다. 계약서 작성 시점부터 동일 단지 아파트 매매 가격 급상승했기 때문입니다. 따라서 조속한 배액 배상금 수령 또는 매매계약 이행을 원합니다. 또한 부동산 실명제 위반이라며 단순 추정에 의해 압박한 경우, 무고 죄로 고소할 수 있는지 궁금합니다. 도와주세요. 2020.12.01 #부동산매매계약 #계약해제 #매수인 #매도인 부동산 매매 전세 조건으로 알고 계약금을 송금했으나 매도인은 전세 의무 없다고 주장하여 계약금 돌려받고 싶습니다. 주인 전세 조건으로 알고 계약금을 송금했으나 매도인은 전세 의무가 없다고 주장하고 있습니다. 집 보러 갔을 때 중개인, 매수인의 부모님, 매도인의 배우자가 있던 한 공간에서 주인 전세로 전세 n 억에 살겠다고 협의하였습니다. 그 후 부동산 사무실로 돌아와서 부모님과 중개인이 한 공간에 있는 상태에서 중개인이 스피커폰으로 매도인과 계약 내용을 녹음하였습니다. 구두 계약 내용은 매매 금액 N 억, 계약금 1천만 원이었고 실제 계약서는 한 달 뒤에 쓰기로 했습니다. 중도금, 잔금 일정, 계약금 1천만 원에 대한 배액 배상 조건 등에 대한 것은 실제 계약서에서 쓰기로 했습니다. 통화 끝에 중개인이 매도인에게 "전세 사실 거죠?"라고 물었고, 매도인은 "전세요? 살아야죠."라고 답하였습니다. 당연히 본인은 집 보러 갔을 때 매도인의 배우자와 합의했던 전세 n 억으로 부모님과의 통화를 통해 알고 계약금 1천만 원을 송금했습니다. 부모님과 본인의 통화내역 녹음 자료는 없습니다. 그리고 한 달 뒤 계약서 쓰는 자리에서 매도인 측은 처음에는 전세 살겠다고 한 적이 없다며, 매매만 이행하려 했습니다. 본인(매수인)은 분명 5억에 협의했다고 주장하고 있습니다. 하지만 매도인은 증거가 없다며, 매매 계약 이행 안 하면 계약금은 녹취된 배액 배상 조건에 따라 몰수하겠다고 합니다. 본인(매수인)은 전세 n 억에 대한 조건이 녹취에 없었고, 전세금 협의가 되지 않으므로 애초에 이 계약은 무효이며, 민법 제741조에 따라 매도인이 부당이득으로 취한 계약금 1천만 원을 반환해 줘야 한다고 생각합니다. 현재 매도인은 중개인을 통해서만 대화하려 하고 전화번호를 알려주지 않고 있습니다. 그리고 본인은 협상할 의향이 더는 없으며, 이번 주까지 계약하러 오지 않으면 계약 불이행으로 알고 계약금 1천만 원을 몰수하겠다고 통보했습니다. 어떻게 해야 할까요? 2022.05.20 #전세임대차계약 #구두계약 #계약금배액청구 #계약금반환요구
사건과 더 유사한 부동산 매매 매수인에게 배액 배상하고 부동산 매매계약을 해지 하고 싶습니다. 부동산 매매계약 해지를 하고 싶습니다. 매매금액 총액은 8억원 가량이며 계약금은 1000만 원입니다. 매도인(본인)은 매수인 A 씨와 계약금 1천만 원을 수령하고 잔금은 1년 4개월 전 시점에 받는 조건으로 1년 7개월 전에 아파트 매매 계약서를 작성하였습니다. 아직 소유권이전 등기는 안 했습니다. 그 후 매수인 A 씨는 부동산 권리가 매도인인 저에게 넘어가기 전인 1년 6개월 전 시점에 전세 계약자(B)와 이 아파트에 대한 전세 계약을 체결하고 계약금으로 3천만 원을 수령합니다. 이때 전세 계약인 B 씨는 부동산 명의자가 매수인 A 씨가 아니기 때문에 전세 계약 금은 매도인인 본인에게 송금할 것을 확약 및 전달되는 것을 확인한 후 전세 계약을 체결합니다. 다만 그 절차는 전세 계약자인 B 씨가 매수인인 A 씨에게 송금하고, 매수인 A 씨는 다시 매도인인 저에게 송금했습니다. 공인중개사 C 씨는 매도인인 저에게 3천만 원을 송금해 줄 때, “이 돈은 매수인 A 씨와 전세 계약자 B 씨와의 전세 계약 시 받은 계약금인데, 원래 매도인에게 송금하는 것이다”라고 말하면서 저에게 송금을 합니다. 그러나 매수인 A 씨와 전세 계약자 B 씨는 그 후 각자의 사정에 의해 전세 계약을 파기하고, 전세 계약자 B 씨는 매수인 A 씨에게 전세 계약금 반환을 요구하였으나 A 씨가 돌려주지 않자 매도인인 저에게 내용증명을 보내왔습니다. 제게 내용증명을 보낸 이유는, 당초 전세 계약금이 매도인에게 전달될 것을 확약 받았고 또 그 계약금이 매도인에게 전달된 것을 확인했기 때문에 전세 계약도 체결한 것이며, 따라서 전세 계약 금은 매도인이 돌려주는 것이 마땅하다는 취지의 내용증명이었습니다. 저는 이 돈을 전세 계약자 B 씨에게 돌려주고자 합니다. 그런데 매수인 A 씨는 그 돈이 매도인인 저에게 잔금의 일부로서 중도금을 준 것이라고 주장하고 있고, 매도인인 저와, 전세 계약자 B 씨, 공인중개사 C 씨는 전세 계약금이며 이미 계약이 해지된 것으로 중도금이 아니라고 주장하고 있습니다. 물론 계약서 상 매매 잔금은 매수인이 제3자에게 전세 계약을 체결하여 잔금을 지불해야 하는 바, 전세 계약 금은 매도인에게 입금하도록 한다는 문구는 있었습니다. 그러나 이미 계약이 깨진 상태이며 돌려 달라는 전세 계약자 B 씨로부터 반환하라는 내용증명을 받았습니다. 저는 전세 계약금을 돌려주고 매수인 A 씨 과 체결한 부동산 매매계약을 배액 배상을 한 후 파기하고자 합니다. 그러나 매수인은 매도인인 저에게 중도금을 줬으니 파기할 수 없다고 주장하고 있습니다. 전세 계약자(B)가 매수인 A 씨에게 입금하여 매도인인 저에게 송금한 3천만 원이 계약이 깨진 상황에서 중도금으로 볼 수 있는지요? 전세 계약자와 매수인 사이의 전세 계약이 해지되어 반환하라는 상황에서 매수인은 저에게 준 돈이 중도금이라고 주장하고 있습니다. 상대방은 공인중개사와 전세 계약자 모두 그 돈은 매수인과 전세 계약자 간의 거래에서 발생한 전세 계약금이기 때문에 계약 해지 시 반환해야 하며 중도금으로 볼 수 없다고 생각합니다. 전세 계약자와 매수인의 계약 해지로 받은 계약금 3천만 원을 돌려주고 매수인에게서 받은 계약금 1천만에 대한 배액 배상 후 매매계약을 파기하고자 합니다. 매수인이 계약서 상에 없는 중도금을 매도인에게 지급한 경우라도 대법원 판례에 근거하여 중도금으로 인정된다는 것은 인지하고 있습니다. 그러나 이 계약관계는 조금 특수한 상황이라고 판단됩니다. 전세 계약자 B 씨가 명의자도 아닌 매수인 A 씨와 전세 계약서를 체결한 것은 본인이 지급할 전세 계약금이 매도인에게 전달될 것을 확신하고 또 확인까지 했기 때문에 전세 계약을 체결한 것입니다. 그러므로 매수인이 저에게 송금한 3천만 원은 중도금의 성격이 아닌 전세 계약금으로 보는 것이 타당한 것이 아닌지요? 그리고 계약이 해지되어 현재 저에게 반환을 요청하는 상황이니 이를 어떻게 처리하는 것이 좋을지 궁금합니다. 제가 원하는 것은 지금이라도 가능하다면 배액 배상을 하고 계약을 해지하는 것입니다. 방법이 없을까요? 2021.01.20 #부동산매매 #전세 #계약금 #계약해지 #배액배상 부동산 매매 매도인이 부동산 매매 계약해제를 원하지만 저는 매매계약이행을 원합니다. 안녕하세요, 부동산 매매계약 관련 문의드립니다. 부동산의 매매금액은 240,000,000원이며 계약금 10%는 1년 7개월 전에 계약서를 작성하며 지급 완료했습니다. 1년 4개월 전에 잔금을 치르면서 등기할 예정이었고 중도금은 없는 상황입니다. 아파트 매매 계약 체결 이후, 여러 가지 사유를 언급하며 계약을 이행할 수 없다는 내용을 유선 통보받았습니다. 최근 동일 단지 아파트 가격 급등으로 인해 매매계약 해제를 유도하는 것으로 추정됩니다. 매매 계약서 상 '매도인의 요구에 따라 계약 해제 시에는 계약금의 배액을 상환하고 해제할 수 있다'라는 명시된 조항에도 불구하고 계약금의 50%인 천이백만 원만 해제 금액으로 줄 수 있다고 문자로 통보받았습니다. 해당 금액 이상은 지급할 수 없으며 어쩔 수 없이 소송으로 진행하겠다는 내용도 포함돼 있었습니다. 2천만 원까지는 배액 배상금을 낮추어 주겠다고 선의의 합의 제안도 해 보았으나 아무런 논리 없이 천이백만 원 이상은 줄 수 없다고 문자로 답변이 왔습니다. 매도인이 주장하는 내용은 아래와 같습니다. 공인중개사 사무소에서 계약금 지불 시 매수인의 통장을 통한 계좌이체가 아닌 해당 장소에 동행한 친형님의 가방에서 현금(21백만 원)으로 건네줬기 때문에 부동산 실명제 위반으로 의심되며 구청에 신고하겠다고 주장하고 있습니다. 또한, 잔금 이행 전에 합의 없이 인테리어 공사를 했으므로 무단 침입이라고 주장하고 있고 자신이 소방 공무원이라며 이런 식의 계약은 안된다며 공무원이라는 지위를 이용하여 압박을 취하는 느낌을 주고 있습니다. 저는 매매계약이 이행되기를 원하고 있으나 매매계약 해제를 매도인이 원할 경우, 계약서에 명시된 내용과 같이 계약금의 배액을 조속히 받고 해제되기를 원합니다. 매도인 주장 내용에 대한 제 입장은 아래와 같습니다. 매수인은 결혼 예정자로 최근 아파트 가격 급등에 고민하던 중 지금 무리해서라도 집을 사놓고 임차를 준 이후 2년 또는 4년 이후에 매수한 집으로 이전할 계획이었으며 매매 대금의 일부는 친형으로부터 차용(차용증 작성, 이자율은 4.9%임, 1회차는 1년 6개월 전부터 은행 계좌이체로 지급함) 하고 대부분의 매매금액은 주택 구입자금 대출을 신청할 예정이나 매도인은 정황만으로 부동산 실명제 위반이라는 추정으로 매수인을 기망했습니다. 합의 없이 인테리어 공사를 했다고 매도인이 주장하는 것은 억측이며 매매 계약서에 명시된 조항은 없지만 계약서 작성 장소에서 '집수리를 할 곳이 많아 보인다', '어디서 손을 대야 할지 고민이 많다' 이런 얘기들을 나누면서 매도인이 '이왕 수리할 예정이면 전체 다 하는 게 좋지 않겠느냐'면서 출입문 비밀번호를 그 자리에서 알려 줬고 매수인은 받아 적었으므로 집수리 관련 부문에 동의한 것으로 알고 있습니다. 공인중개사와 같이 최초 집을 보러 갔을 때 공실이었므로 해당 물건을 매수한 것이며 잔금일에 맞춘 임대 용이를 위해 묵은 때 청소, 떨어진 시트지 교체, 벽지 때 벗기기, 화장실 타일 줄눈 도색, 일부 페인트칠 등 단순한 효용 증진의 인테리어 작업을 했습니다. 매도인은 계약금의 배액 배상이 아닌 천이백만 원만 주겠다고 했고, 잔금일에 계약 이행을 위한 등기 서류 이전, 근저당권 말소 등을 할 수 없다고 했습니다. 부동산 실명제 위반으로 신고 예정이라고 처음엔 강력히 얘기했으나 차츰 언급하지 않고 있습니다. 현재 매매 계약서, 매도인과의 통화 녹음 파일 및 문자메시지 내용, 인테리어 사진 등을 증거로 가지고 있습니다. 본인은 매도인의 변심에 따른 계약 이행의 불확실성으로 인해 동일 가격 수준의 타 물건을 매수할 기회를 잃어버렸습니다. 계약서 작성 시점부터 동일 단지 아파트 매매 가격 급상승했기 때문입니다. 따라서 조속한 배액 배상금 수령 또는 매매계약 이행을 원합니다. 또한 부동산 실명제 위반이라며 단순 추정에 의해 압박한 경우, 무고 죄로 고소할 수 있는지 궁금합니다. 도와주세요. 2020.12.01 #부동산매매계약 #계약해제 #매수인 #매도인 부동산 매매 전세 조건으로 알고 계약금을 송금했으나 매도인은 전세 의무 없다고 주장하여 계약금 돌려받고 싶습니다. 주인 전세 조건으로 알고 계약금을 송금했으나 매도인은 전세 의무가 없다고 주장하고 있습니다. 집 보러 갔을 때 중개인, 매수인의 부모님, 매도인의 배우자가 있던 한 공간에서 주인 전세로 전세 n 억에 살겠다고 협의하였습니다. 그 후 부동산 사무실로 돌아와서 부모님과 중개인이 한 공간에 있는 상태에서 중개인이 스피커폰으로 매도인과 계약 내용을 녹음하였습니다. 구두 계약 내용은 매매 금액 N 억, 계약금 1천만 원이었고 실제 계약서는 한 달 뒤에 쓰기로 했습니다. 중도금, 잔금 일정, 계약금 1천만 원에 대한 배액 배상 조건 등에 대한 것은 실제 계약서에서 쓰기로 했습니다. 통화 끝에 중개인이 매도인에게 "전세 사실 거죠?"라고 물었고, 매도인은 "전세요? 살아야죠."라고 답하였습니다. 당연히 본인은 집 보러 갔을 때 매도인의 배우자와 합의했던 전세 n 억으로 부모님과의 통화를 통해 알고 계약금 1천만 원을 송금했습니다. 부모님과 본인의 통화내역 녹음 자료는 없습니다. 그리고 한 달 뒤 계약서 쓰는 자리에서 매도인 측은 처음에는 전세 살겠다고 한 적이 없다며, 매매만 이행하려 했습니다. 본인(매수인)은 분명 5억에 협의했다고 주장하고 있습니다. 하지만 매도인은 증거가 없다며, 매매 계약 이행 안 하면 계약금은 녹취된 배액 배상 조건에 따라 몰수하겠다고 합니다. 본인(매수인)은 전세 n 억에 대한 조건이 녹취에 없었고, 전세금 협의가 되지 않으므로 애초에 이 계약은 무효이며, 민법 제741조에 따라 매도인이 부당이득으로 취한 계약금 1천만 원을 반환해 줘야 한다고 생각합니다. 현재 매도인은 중개인을 통해서만 대화하려 하고 전화번호를 알려주지 않고 있습니다. 그리고 본인은 협상할 의향이 더는 없으며, 이번 주까지 계약하러 오지 않으면 계약 불이행으로 알고 계약금 1천만 원을 몰수하겠다고 통보했습니다. 어떻게 해야 할까요? 2022.05.20 #전세임대차계약 #구두계약 #계약금배액청구 #계약금반환요구 |
계약서 안 쓰면 계약금 돌려받을 수 있나요
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