매도인은 부동산의 양도로 양도소득세, 지방소득세 및 농어촌특별세 등의 세금을 부담합니다. 1가구 다주택자의 양도세 중과세가 폐지되면서, 1가구 다주택자의 경우에도 양도차익에 따라 6% ~ 38%의 양도소득세율을 적용받게 됩니다. 인쇄체크 양도소득세 = ①양도소득 과세표준 × ②양도소득세율 ↓ [③양도소득금액 ④양도소득 기본공제(연간 250만원)] ↓ (⑤양도차익⑥장기보유특별공제액) ↓ ↓ [양도가액 (취득가액 + 그 밖의 필요경비)] (양도차익 × 장기보유특별공제율) ① 양도소득 과세표준: 양도소득금액에서 양도소득 기본공제를 한 금액(「소득세법」 제92조제2항) ③ 양도소득금액 : 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액(「소득세법」 제95조제1항) ④ 양도소득 기본공제 : 양도소득이 있는 거주자에 대해 양도소득별로 해당 과세기간의 양도소득금액에서 각각 연 250만원을 공제(「소득세법」 제103조제1항) ⑤ 양도차익 : 해당 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실지거래가격에서 취득에 소요된 실지취득가액과 그 밖의 필요경비를 합한 금액을 공제한 금액(「소득세법」 제100조 및 「소득세법 시행령」 제166조) ⑥ 장기보유 특별공제액: 보유기간이 3년 이상인 것 및 부동산을 취득할 수 있는 권리 중 조합원 입주권(조합원으로부터 취득한 것 제외)에 대해 그 자산의 양도차익(조합원 입주권을 양도하는 경우에는 관리처분계획 인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정)에 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액(「소득세법」 제95조제2항) √ 환지예정지증명원·잠정등급확인원 및 관리처분내용을 확인할 수 있는 서류 등 √ 해당 자산의 매도 및 매입에 관한 계약서 사본 √ 자본적 지출액·양도비 등의 명세서 √ 감가상각비명세서 √ 양도소득 과세표준확정신고 및 납부계산서 √ 자본적 지출액·양도비 등의 명세서 √ 감가상각비명세서 √ 「소득세법 시행령」 제177조에 양도소득세 납세고지서 사본(예정신고를 하지 않은 경우 양도소득금액 계산명세서 첨부) √ 「소득세법」 제101조에 따라 양도소득세를 내야 하는 거주자의 행위 또는 계산이 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되어 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 소득금액을 계산하는 경우 필요경비불산입 명세서 √ 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대일 것 √ 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우일 것 √ 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 해당 주택에 대한 거주기간 및 보유기간이 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]
1. 민간건설임대주택 또는 공공건설임대주택을 취득해 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우 포함)한 기간이 5년 이상인 경우 2. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한함)의 전부 또는 일부가 공익사업을 위해 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 따라 수용되는 경우(이 경우 그 양도일 또는 수용일로부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존 주택 및 그 부수토지 포함) 3. 세대전원이 해외이주를 이유로 출국하는 경우(출국일 현재 1주택을 보유하고 있고 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한함) 4. 세대전원이 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속해 국외에 거주하기 위해 출국하는 경우(출국일 현재 1주택을 보유하고 있고 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한함) 5. 1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우 6. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 않는 경우 √ 농지가 소재하는 시(특별자치시와 제주특별자치도 행정시 포함)·군·구(자치구인 구) 안의 지역 √ 농지가 소재하는 시·군·구 안의 지역과 연접한 시·군·구 안의 지역 √ 해당 농지로부터 직선거리 30㎞ 이내의 지역 √ 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 상시 종사하는 것 √ 거주자가 그 소유농지에서 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력으로 경작 또는 재배하는 것 √ 축사용지가 소재하는 시(특별자치시와 제주특별자치도 행정시)시·군·구(자치구인 구) 안의 지역 √ 축사용지가 소재하는 시·군·구 안의 지역과 연접한 시·군·구 안의 지역 √ 해당 축사용지로부터 직선거리 30㎞ 이내의 지역 √ 거주자가 그 소유 축사용지에서 가축의 사육에 상시 종사하는 것 √ 거주자가 그 소유 축사용지에서 축산작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력으로 수행하는 것 해당 주택을 취득일부터 5년 이내에 양도하는 경우 : 양도소득세 과세대상소득금액 신축주택을 취득한 날부터 양도일까지 발생한 양도소득금액 1. 주택을 공급하는 사업주체(이하 '사업주체'라 함)가 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2013년 3월 31일까지 분양계약이 체결되지 않아 2013년 4월 1일 이후 선착순의 방법으로 공급하는 주택 2. 사업계획승인(건축허가 포함)을 받아 해당 사업계획과 사업주체가 공급하는 주택(입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 2013년 4월 1일 이후 도래하는 주택으로 한정함) 3. 주택건설사업자(30호 미만의 주택을 공급하는 자를 말하며, 1.와 2.에 해당하는 사업주체 제외)가 공급하는 주택 4. 주택도시보증공사가 매입하여 공급하는 주택 5. 주택의 시공자가 해당 주택의 공사대금으로 받아 공급하는 주택 6. 기업구조조정부동산투자회사 등이 취득하여 공급하는 주택 7. 신탁업자가 취득한 주택으로서 해당 신탁업자가 공급하는 주택 8. 자기가 건설한 주택으로서 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지의 기간(이하 '과세특례 취득기간'이라 함) 중에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인 포함)를 받은 주택(다음의 주택 제외) ② 거주하거나 보유하는 중에 소실·붕괴·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택 9. 오피스텔 중 건축허가를 받아 분양사업자가 공급(분양 광고에 따른 입주예정일이 지나고 2013년 3월 31일까지 분양계약이 체결되지 않아 수의계약으로 공급하는 경우 포함)하거나 건축물의 사용승인을 받아 공급하는 오피스텔(4.부터 8.까지의 방법으로 공급 등을 하는 오피스텔 포함) 1. 사업주체와 양수자 간에 실제로 거래한 가액이 6억원을 초과하고 연면적(공동주택 및 오피스텔의 경우에는 전용면적)이 85㎡를 초과하는 신축주택 등(이 경우 양수자가 부담하는 취득세 및 그 밖의 부대비용 불포함) 2. 2013년 3월 31일 이전에 사업주체 등과 체결한 매매계약이 과세특례 취득기간 중에 해제된 신축주택 등 3. 2.에 따른 매매계약을 해제한 계약자가 과세특례 취득기간 중에 계약을 체결하여 취득한 신축주택 및 해당 계약자의 배우자[계약자 또는 그 배우자의 직계존비속(배우자 포함) 및 형제자매 포함]가 과세특례 취득기간 중에 원래 매매계약을 체결하였던 사업주체등과 계약을 체결하여 취득한 신축주택 등 4. 위의 9.에 따른 오피스텔을 취득한 사람이 다음에 해당하지 않게 된 경우의 해당 오피스텔 ① 취득일부터 60일이 지난 날부터 양도일까지 해당 오피스텔의 주소지에 취득자 또는 임차인의 주민등록이 되어 있는 경우(이 경우 기존 임차인의 퇴거일부터 취득자 또는 다음 임차인의 주민등록을 이전하는 날까지의 기간으로서 6개월 이내의 기간은 기존 임차인의 주민등록이 되어 있는 것으로 봄) ② 공공주택사업자 또는 임대사업자(취득 후 임대사업자로 등록한 경우 포함)가 취득한 경우로서 취득일부터 60일 이내에 임대용 주택으로 등록한 경우 1. 2013년 4월 1일 현재 「주민등록법」상 1세대(부부가 각각 세대를 구성하고 있는 경우에는 이를 1세대라 함)가 매매계약일 현재 국내에 1주택(주택을 소유하지 않고 2013년 4월 1일 현재 주민등록이 되어 있는 오피스텔을 소유하고 있는 경우에는 그 1오피스텔을 1주택으로 봄)을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 취득 등기일부터 매매계약일까지의 기간이 2년 이상인 주택 2. 국내에 1주택을 보유한 1세대가 그 주택(이하 '종전의 주택'이라 함)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우(1.에 따라 1주택으로 보는 오피스텔을 소유하고 있는 사람이 다른 주택을 취득하는 경우 포함)로서, 종전의 주택의 취득 등기일부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날(등기일)부터 3년 이내에 매매계약을 체결하고 양도하는 종전의 주택. 다만, 취득 등기일부터 매매계약일까지의 기간이 2년 이상인 종전의 주택으로 한정. 1. 감면대상기존주택 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액이 6억원을 초과하고 연면적(공동주택 및 오피스텔의 경우에는 전용면적)이 85㎡를 초과하는 감면대상기존주택(이 경우 양수자가 부담하는 취득세 및 그 밖의 부대비용 불포함) 2. 2013년 3월 31일 이전에 체결한 매매계약을 과세특례 취득기간 중에 해제한 매매계약자 또는 그 배우자[매매계약자 또는 그 배우자의 직계존비속(그 배우자 포함) 및 형제자매 포함]가 과세특례 취득기간 중에 계약을 체결하여 취득한 원래 매매계약을 체결하였던 감면대상기존주택 3. 감면대상기존주택 중 오피스텔을 취득하는 자가 취득 후 4.에 해당하지 않게 된 경우의 해당 오피스텔 1. “신축주택 등”에 해당하는 주택 : 주택을 공급하는 사업주체, 주택건설사업자, 주택도시보증공사, 주택의 시공자, 기업구조조정부동산투자회사 등, 신탁업자, 주택을 건설한 자 및 분양사업자 또는 건축주 2. '1세대 1주택자의 주택“에 해당하는 주택 : 감면대상기존주택 양도자 {양도소득 금액×(취득일부터 5년이 되는 날의 기준시가-취득당시의 기준시가)/(양도당시의 기준시가-취득당시의 기준시가)} ※ '신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례'는 2013년 5월 10일 공포·시행된 「조세특례제한법」이 시행 후 최초로 양도하는 분부터 적용합니다. 인쇄체크
2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 1주택과 조합원입주권 또는 분양권을 1개 보유한 경우의 해당 주택(다만, 「소득세법 시행령」 제167조의11에 따른 주택은 제외함) 4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택(다만, 「소득세법 시행령」 제167조의4에 따른 주택은 제외함) 인쇄체크 |